Gli impianti di distribuzione di carburante che, pur essendo rimovibili, sono strutturalmente e funzionalmente connessi con la struttura produttiva al cui servizio sono posti, devono essere qualificati come beni immobili, con conseguente applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 9% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura ordinaria.
Questo il principio espresso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 29332 del 5 novembre 2025 in relazione ad una cessione di azienda avente ad oggetto l’attività di distribuzione di carburante per autoveicoli.
La vicenda
In sede di registrazione dell’atto di compravendita di un impianto di distribuzione carburanti, il notaio ha applicato l’imposta di registro con l’aliquota del 3%, generalmente previste per le cessioni di azienda che non implicano trasferimento immobiliare, mentre non sono state versate le imposte ipotecaria e catastale.
Ciò in quanto, secondo il notaio e le parti della cessione dell’azienda, nel caso di specie l’impianto ceduto doveva essere qualificato come bene mobile.
L’ufficio, in sede di controllo della corretta tassazione dell’operazione, esaminate le caratteristiche dell’impianto stesso che comprendeva anche una tettoia-lavaggio, una piazzola di scarico liquami, un parcheggio e una pensilina, ha richiesto il pagamento dell’imposta di registro con l’aliquota del 9% oltre alle imposte ipotecaria e catastale, in misura fissa, sul presupposto che tale impianto avesse natura immobiliare.
La commissione tributaria provinciale di Firenze ha accolto il ricorso delle parti, ritenendo che l’impianto fosse da considerare come bene mobile in virtù del suo facile distacco dal suolo.
In secondo grado, la Commissione tributaria regionale della Toscana (decisione n. 1775/2018), ha invece condiviso l’orientamento dell’Ufficio, precisando che devono considerarsi beni immobili anche i beni incorporati artificialmente al suolo sia pure solo a scopo transitorio.
La sentenza della Corte
A seguito del ricorso presentato dalle parti, la Corte di cassazione ha innanzitutto premesso che l’Amministrazione finanziaria, in presenza di una cessione di azienda, ha la possibilità di qualificare diversamente i beni oggetto di cessione, inquadrandoli in una categoria diversa da quella ritenuta corretta dalle parti, chiaramente sulla base di una motivazione congrua dal punto di vista logico-formale.
È stato, quindi, precisato che, in linea generale, costituisce bene immobile “(…) qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio”.
In motivazione è stato richiamato un precedente della stessa Corte (sentenza n. 6840 del 2024) secondo cui, sia pure in riferimento agli impianti fotovoltaici di grande potenza, tali impianti devono essere considerati beni immobili in quanto “(…) la connessione strutturale e funzionale tra il terreno e gli impianti è tale da poterli ritenere sostanzialmente inscindibili, a nulla rilevando l’astratta possibilità di rimozione ed installazione in altro luogo”.
Ai fini del corretto inquadramento dei beni oggetto della cessione d’azienda, sono state richiamate anche le seguenti norme:
- articolo 4 del regio decreto legge n. 652/1939, in base al quale si considerano immobili urbani “i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costruiti, diversi dai fabbricati rurali”
- articolo 5 del Rdl n. 652/1939, secondo il quale è unità immobiliare urbana “ogni unità di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un proprio reddito”
- articolo 2, comma 3, del decreto del Ministro delle Finanze n. 28/1998, per effetto del quale devono essere considerate unità immobiliari anche le “costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costruite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo”.
Tenuto anche conto dei criteri elaborati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in riferimento alla distinzione tra beni immobili e beni mobili di cui all’articolo 812 del codice civile, i giudici hanno affermato che “appare corretto classificare gli impianti di distribuzione di grandi dimensioni (quale quello in esame) nella categoria dei beni immobili, in quanto l’eventuale precarietà dell’elemento materiale dell’ancoraggio al suolo è compensata da considerazioni attinenti al profilo strettamente funzionale.”
Conclusioni
Per effetto di queste considerazioni, con la pronuncia in esame è stato elaborato il principio di diritto in base al quale, ai fini dell’imposta di registro e delle ipo-catastali, devono essere considerati beni immobili anche gli impianti e le attrezzature che, per quanto di per sé amovibili, risultino strutturalmente e funzionalmente connessi con la struttura principale, della quale ne caratterizzano in modo essenziale la destinazione produttiva.
Conseguentemente, è stato respinto il ricorso della parte, con riconoscimento della legittimità dell’operato dell’ufficio che aveva recuperato le imposte sulla base della natura immobiliare dell’impianto di distribuzione di carburante.
