Ai fini dell’imposta di registro, le agevolazioni in tema di edilizia economica e popolare previste dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 si applicano soltanto per i programmi di edilizia residenziale pubblica di cui al titolo quarto della legge n. 865/1971 affidati ad istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale. Questo il principio di diritto ribadito con la recente ordinanza n. 21785/2025 della Corte di Cassazione.
La questione giuridica
Prima di esaminare la vicenda giudiziaria nel merito, occorre premettere che il regime di favore prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale in relazione ad alcune tassative ipotesi di trasferimenti immobiliari.
In sintesi, una prima categoria di atti riguarda i trasferimenti (o la costituzione del diritto di superficie) su aree destinate alla realizzazione di impianti produttivi con finalità industriale, artigianale, commerciale e turistica o alla costruzione di abitazioni economiche e popolari. Una seconda categoria di atti indicata dalla norma si riferisce alla cessione a titolo gratuito, a favore del Comune, di aree destinate alle opere di urbanizzazione. Un’ultima fattispecie riguarda le operazioni eseguite al fine di dare esecuzione ai programmi di edilizia residenziale pubblica (c.d. “edilizia sovvenzionata”).
La vicenda esaminata dalla Corte
Il caso specifico sottoposto al giudizio della Corte di Cassazione ha riguardato una complessa operazione posta in essere attraverso i seguenti atti:
- convenzione urbanistica nell’ambito della quale un privato, proprietario di un’area, si era impegnato a cederla in parte al Comune gratuitamente ed in parte ad una Srl;
- aumento di capitale della stessa Srl mediante conferimento di una parte dell’area suddetta;
- atto esecutivo della convenzione urbanistica mediante la quale la Srl aveva assunto formalmente gli impegni relativi al mantenimento della destinazione d’uso dell’immobile oggetto della stessa convenzione.
L’Ufficio presso il quale erano stati registrati i tre atti rettificava la tassazione del verbale di aumento del capitale. Per questo atto il notaio rogante aveva versato l’imposta di registro in misura fissa, richiamando in atto le norme agevolative in tema di trasferimento di immobili interessati da piani di recupero (articolo 5 legge n. 168/1982). L’Ufficio, invece, applicava la tassazione ordinaria (imposta di registro con l’aliquota del 9%) sul presupposto dell’avvenuta abrogazione delle norme agevolative in tema di piani di recupero.
In sede contenziosa, sia la CTP di Roma, sia la CTR del avevano accolto le ragioni della parte privata, ritenendo che, nonostante l’abrogazione delle norme di favore per i piani di recupero, i trasferimenti di aree a titolo gratuito a favore dei Comuni continuassero a beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per effetto dell’articolo 32 del Dpr n. 601/1973.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, invece, l’atto in esame doveva essere sottoposto a tassazione ordinaria, in quanto “…non si inquadrava in una cessione a titolo gratuito in favore del Comune, bensì in una operazione societaria a carattere privatistico tra il socio unico e la società di cui era titolare”. Si trattava, in pratica, di un’operazione slegata, ai fini tributari, dalla convenzione intercorsa tra la persona fisica ed il Comune.
La sentenza della Corte di Cassazione
I giudici del Palazzaccio, pur affermando che le agevolazioni di cui al citato articolo 32 sono ancora in vigore, hanno evidenziato che le stesse sono applicabili soltanto in relazione agli atti e contratti “….relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale di cui al titolo IV della l. n. 865 del 1971, affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, quale un Comune (Sentenze della Cassazione n.ri 10950/2005, 14800/2015,30180/2017).”
In motivazione, i giudici hanno, quindi, affermato che le agevolazioni in esame:
- sono applicabili solo in relazione ai programmi di edilizia residenziale pubblica di cui al titolo IV della legge 865/1971;
- non sono invocabili per i trasferimenti relativi a programmi edificatori privati, anche se posti in essere da società prive di finalità di lucro.
Richiamando alcuni precedenti conformi (sentenze n. 2925/2013 e n. 23042/2016), in maniera netta si è rimarcato che le agevolazioni di cui all’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 operano solo per gli atti ed i contratti finalizzati a realizzare progetti di edilizia sovvenzionata (titolo IV legge n. 865/1971) e non sono applicabili ai progetti di edilizia convenzionata ed agevolata (titolo V legge n. 865/1971).
Per questi motivi è stato accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
