In tema di territorialità dell’Iva, le prestazioni di servizi legati a beni immobili, come l’intermediazione nella vendita e la consulenza legale per la cancellazione di un’ipoteca, vanno tassate nel Paese in cui l’immobile si trova. Questo, in breve, il parere pronunciato dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 65 del 4 marzo 2025, nella quale viene appunto evidenziato uno dei principi stabiliti dal decreto Iva (articolo 7-quater), che indica chiaramente che i servizi come quelli di periti e agenti immobiliari sono rilevanti fiscalmente nel luogo dove è ubicato il bene. Tale principio, ricorda l’Agenzia, accoglie quanto stabilito a livello europeo dalla direttiva Iva (articolo 47, 2006/112/CE).
La richiesta di chiarimenti all’Agenzia giunge da una contribuente nata e residente in Argentina, regolarmente iscritta all’Aire, in procinto di vendere un immobile di sua proprietà in Italia. A tal proposito, vuole sapere se sia tenuta o meno al pagamento dell’Iva sulle prestazioni di servizi effettuate nei suoi confronti da professionisti fiscalmente residenti in Italia. Ai fini della vendita, infatti, la richiedente ha incaricato un’agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita dell’immobile, mentre si è rivolta a un ragioniere affinché curi parallelamente una trattativa extragiudiziale per la cancellazione di un debito ipotecario.
Nel rispondere al quesito, l’Agenzia ricorda per prima cosa che, in tema di territorialità Iva, la normativa generale (articolo 7-ter del Decreto Iva) prevede che l’imposta sia dovuta nel paese in cui ha sede il committente (operazioni B2B) o nel paese in cui ha sede il prestatore (operazioni B2C).
Tuttavia, il legislatore ha stabilito delle deroghe a questa normativa, in particolare per alcune specifiche tipologie di prestazioni di servizi, espressamente individuate dallo stesso decreto. In questi casi, al fine di determinare il luogo in cui si applica l’imposta, è necessario tenere conto di ulteriori fattori, come ad esempio la natura del servizio stesso, oppure le modalità e il luogo in cui viene effettivamente reso. Ad esempio, e qui veniamo al caso specifico, rientrano nella deroga i servizi legati a beni immobili, che infatti sono soggetti a tassazione Iva nel luogo in cui si trova l’immobile oggetto dell’operazione.
Nel dettaglio, come anticipato in apertura, è l’articolo 7-quater del Decreto Iva a stabilire che si considerano effettuate nel territorio dello Stato le prestazioni di servizi, comprese le perizie e le intermediazioni, relative a un immobile situato in Italia. Questa disposizione, ribadiamo, trova il suo fondamento nella legislazione europea (articolo 47 della direttiva Iva, 2006/112/CE), che stabilisce con evidenza che il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile corrisponde appunto al luogo in cui è situato il bene.
Proprio la normativa europea, a questo proposito, ha chiarito cosa si deva intendere per servizi relativi a un bene immobile. Secondo il Regolamento, tali servizi sono esclusivamente quelli che presentano un nesso diretto e significativo con il bene immobile in questione (articolo 31-bis, paragrafo 1 del Regolamento di esecuzione (Ue) n. 282/2011, come modificato dal Regolamento di esecuzione (Ue) n. 1042/2013).
Tra questi, ci sono sia i servizi derivati da un bene immobile, a condizione che il bene stesso costituisca una parte essenziale e indispensabile per la prestazione, sia i servizi che hanno come oggetto l’alterazione fisica o giuridica dello stesso. Il paragrafo 2 del medesimo articolo estende ulteriormente la definizione, includendo attività come l’intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili, nonché i servizi legali che riguardano il trasferimento della proprietà oppure la costituzione o il trasferimento di determinati diritti sul bene stesso.
Su questi temi si è espressa la Corte di giustizia dell’Unione europea, precisando che il bene immobile deve essere considerato l’oggetto stesso della prestazione di servizi. Questo accade, ad esempio, quando un bene immobile specifico è parte integrante di un servizio, essendo centrale e indispensabile per la sua realizzazione. In particolare, prestazioni di servizi come la gestione di un immobile, compresi lo sfruttamento e la valutazione, sono caratterizzate dal fatto che il bene ne costituisce evidentemente l’oggetto (sentenza del 27 giugno 2013, C-155/12).
Riepilogando, con particolare riferimento al nostro caso, l’Agenzia afferma che le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell’articolo 7-quater del decreto Iva, quindi da assoggettare a Iva nello Stato. Stesso discorso per quanto riguarda la consulenza legale finalizzata alla cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile.
Inoltre, proprio su questo tema, l’Amministrazione ricorda che la cancellazione dell’ipoteca è l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce l’oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante. Ne consegue, in base alle disposizioni nazionali ed europee precedentemente illustrate, che l’attività consulenziale resa dal professionista, essendo oggettivamente collegata all’immobile, rientra tra quelle fiscalmente rilevanti in Italia.
