La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25790, dello scorso 22 settembre 2025, ha chiarito che non è possibile applicare le agevolazioni “prima casa” all’acquisto di un immobile in corso di costruzione per mancata ultimazione dei lavori entro tre anni dalla data dell’atto, atteso che la permanenza dell’immobile nella classificazione catastale F/3 suffraga la mancata ultimazione nel termine triennale, anche qualora il contribuente vi trasferisca la residenza e attivi le utenze.
Due contribuenti hanno acquistato un immobile in costruzione, usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa”, con aliquota Iva al 4 per cento.
L’Agenzia delle entrate, a seguito di controlli, ha contestato la decadenza dalle agevolazioni poiché i lavori non erano stati ultimati entro il termine previsto di tre anni dalla data dell’atto: di conseguenza, ha emesso due avvisi di liquidazione con cui ha revocato l’aliquota Iva agevolata e recuperato l’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio-lungo termine.
I contribuenti hanno impugnato gli avvisi davanti alla Ctp di Biella, chiedendone l’annullamento con ripristino delle agevolazioni “prima casa”.
I giudici di primo grado hanno rigettato il ricorso; pertanto, i contribuenti hanno adito, in sede di appello, la Ctr del Piemonte, che ha confermato la revoca delle agevolazioni, poiché i contribuenti non avevano ultimato i lavori né regolarizzato catastalmente l’immobile entro tre anni dall’atto d’acquisto.
La vertenza è finita, quindi, davanti al giudice di legittimità.
In particolare, i contribuenti sostengono che la mancata ultimazione dei lavori entro tre anni non sia una causa di decadenza prevista dalla legge e ritengono che l’elemento determinante per mantenere le agevolazioni, in caso di immobile in corso di costruzione, sia l’effettivo utilizzo dello stesso come abitazione principale: in questo senso, sottolineano che hanno prodotto prove documentali del trasferimento di residenza e delle utenze attive, mai contestate dall’ufficio.
L’ordinanza della suprema Corte
La Cassazione, nel rigettare il ricorso incidentale dei contribuenti, ritiene corretta la decisione dei giudici piemontesi, che hanno ritenuto la legittimità dell’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ricorrendo la violazione dell’obbligo da parte del contribuente di ultimare la ristrutturazione entro i tre anni e, quindi, di richiedere l’attribuzione di una categoria e della relativa rendita, essendo l’immobile classificato come F/3, il che non può costituire motivo di aggiramento dei termini di accertamento da parte dell’ufficio.
Si tratta, prosegue il Collegio di legittimità, della persistenza della categoria catastale F, che certamente non è idonea a costituire una classificazione utile a usufruire di agevolazione “prima casa”, essendo una categoria “fittizia”, utilizzata dal Catasto italiano per identificare unità immobiliari che non hanno ancora una destinazione definitiva o non sono utilizzabili come abitazioni o locali produttivi. D’altra parte, dalla classificazione catastale in questione la Ctr del Piemonte ha tratto convincimento confermativo della mancata ultimazione dei lavori nel termine di legge, non ritenendo a tal fine dirimenti gli elementi dimostrativi addotti dalla parte.
Conformità alla Costituzione del sistema sanzionatorio Iva
La suprema Corte, inoltre, respinge l’ulteriore censura dei contribuenti, che hanno contestato la decisione dei giudici piemontesi, i quali non si sono pronunciati per l’incostituzionalità dell’articolo 75 del Dpr 633/1972. Secondo i ricorrenti, infatti, la norma da ultimo menzionata – nella parte in cui prevede che “il venti per cento dei proventi delle sanzioni pecuniarie è devoluto ai fondi costituiti presso l’amministrazione o il corpo cui appartengono gli accertatori, con le modalità previste con decreto del Ministro per le finanze” – violerebbe il principio di imparzialità della Pubblica amministrazione poiché determinerebbe un conflitto di interessi, anche solo potenziale, tra l’interesse pubblico e quello economico dell’accertatore.
Nel respingere tale motivo, la Corte di cassazione ritiene che, da un lato la norma citata attiene alla discrezionalità del legislatore, dall’altro tanto la destinazione delle somme quanto i presupposti dell’attività accertatrice sono improntati a meccanismi automatici, predeterminati e obbligatori, come tali del tutto esulanti dal potere di scelta dell’organo accertatore, sicché non si può nemmeno porre un profilo di conflitto di interesse.
In conclusione, l’azione amministrativa è comunque soggetta a principi di correttezza, legalità e buona amministrazione, che fungono da parametro di controllo idoneo a evitare, anche in astratto, la possibilità di una distorsione dell’esercizio del potere in favore di un interesse privato, arbitrario e non verificabile.
