La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026, ha chiarito, in materia di agevolazione “prima casa”, che la circostanza che l’immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare: quindi, se a quest’ultima data l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, tale circostanza non può ritenersi rilevante ai fini del beneficio.
La vicenda
Oggetto della contesa era un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle entrate revocava le agevolazioni tributarie per la prima casa, in relazione ad un atto di acquisto di un immobile, liquidando maggiori imposte rispetto a quelle versate in sede di registrazione sul presupposto che la contribuente fosse proprietaria di altro immobile, ancorché inidoneo a soddisfarne le esigenze abitative familiari, anche perché concesso in locazione a terzi. Il contribuente adiva, senza successo, sia la Ctp di Milano che la Ctr della Lombardia, che confermavano la legittimità e la fondatezza del recupero. La vertenza finiva davanti al giudice di legittimità, per iniziativa della parte soccombente, che lamentava l’illegittimità del deliberato di seconde cure il quale aveva negato il diritto della ricorrente all’agevolazione cosiddetta prima casa.
La pronuncia della Suprema corte
Per la Corte di cassazione, la tesi del contribuente è contraria all’orientamento di legittimità secondo cui non rientra nel concetto di “inidoneità oggettiva”, rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione “prima casa”, l’indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e discrezionale scelta del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell’immobile posseduto nel medesimo Comune (cfr. sentenza della Cassazione n. 4102/2025).
Non sussiste, difatti, l’inidoneità oggettiva dell’immobile allorquando la sua indisponibilità scaturisca dalla concreta destinazione d’uso dell’immobile impartita, mediante contratto di locazione, dal proprietario: pertanto – inferisce la Cassazione – non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l’inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un’abitazione da lui locata a terzi, a causa della sussistenza dell’altrui diritto di godimento, così come non può usufruire dell’agevolazione colui che abbia usato in concreto l’abitazione pre-posseduta come studio professionale (cfr. sentenza della Cassazione n. 18098/2018).
La Corte di cassazione ha espresso quindi il principio di diritto secondo cui, in materia di agevolazione tributaria sull’acquisto della “prima casa”, la circostanza che l’immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare volta a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se – a quest’ultima data – l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d’uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario.
Alcune osservazioni
Appare coerente, prima ancora che con l’articolato normativo in materia di agevolazioni “prima casa”, con gli stessi principi della logica che un contratto di locazione, che, in quanto tale, è un atto volontariamente concordato, non possa integrare l’inidoneità oggettiva dell’immobile pre-posseduto.
In ordine a tale requisito, del resto, la giurisprudenza di legittimità ha avuto occasione di specificare, fin da sentenze risalenti, che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), può ugualmente godere dell’agevolazione (cfr. sentenze della Cassazione n.ri 8771/2000, 2418/2003, 21289/2014).
L’Agenzia delle entrate, nello stesso senso, con risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017 concernente un’ipotesi di immobile dichiarato inagibile a seguito di gravi eventi sismici, ha precisato che la citata Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 conferisce rilievo alla circostanza che la titolarità attuale dei diritti enunciati nella medesima disposizione riguardi “case di abitazione”, ossia di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.
Ebbene, il verificarsi di un evento sismico, ad esempio, rappresenta – diversamente dal contratto di locazione emerso nel caso di specie – un caso di impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che comporta l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative e consente di acquistare una nuova abitazione con trattamento fiscale agevolato.
