Il tribunale di Isernia, sezione Volontaria giurisdizione, con decreto del 19 marzo 2025 emesso all’esito del procedimento Nrg 1092/2024, ha riconosciuto la legittimità della riserva apposta dal Conservatore alla richiesta di rinnovazione di un’ipoteca in quanto presentata oltre il termine ventennale di perenzione previsto dall’articolo 2847 del codice civile.
Evoluzione processuale- le fasi salienti
La vicenda trae origine dalla riserva apposta dal Conservatore di Isernia alla richiesta di rinnovazione di una ipoteca iscritta originariamente in data 21 aprile 2004, con la quale veniva concessa la garanzia ipotecaria su determinati beni immobili all’esito dell’instaurazione di un rapporto obbligatorio.
Presentata la formalità lunedì 22 aprile 2024, il Conservatore, nutrendo dubbi sulla possibilità di procedere alla rinnovazione, considerato il decorso del termine di perenzione previsto dall’articolo 2847 cc, apponeva la riserva.
Contro quest’ultima, la richiedente proponeva reclamo al Tribunale di Isernia sostenendo che la richiesta di rinnovazione fosse giunta all’ufficio venerdì 19 aprile 2024 e, dunque, prima della scadenza del termine ventennale e che in ogni caso, l’effettiva scadenza dell’efficacia dell’ipoteca originaria, cadendo in un giorno festivo (21 aprile 2024), doveva intendersi prorogata al primo giorno lavorativo utile e dunque al 22 aprile 2024.
La pronuncia del Tribunale
Il Collegio, nel rigettare il reclamo, si è soffermato sulla natura del termine previsto dall’articolo 2847 del codice civile, precisando che allo stesso non trova applicazione l’istituto della sospensione né dell’interruzione, ribadendo che l’unico modo per sospendere il decorso del termine è quello di procedere alla tempestiva rinnovazione dell’ipoteca.
Segnatamente, il giudice ha sottolineato che qualora il termine dovesse cadere in un giorno festivo (come nel caso in esame) “il creditore dovrebbe provvedere alla rinnovazione il giorno precedente non potendosi, in materia di perenzione, interpretare la disposizione codicistica dettata dall’art. 2847 c.c per analogia, ovvero riferendosi alla materia della prescrizione o della decadenza: in tema di perenzione il tempo è continuo”.
Invero, è stato precisato che il termine di cui all’articolo 2847 del codice civile “non sia nè un termine di durata dell’ipoteca, siccome la stessa può essere rinnovata un numero illimitato di volte, né tantomeno un termine di prescrizione, non avendo lo scopo di reagire al mancato esercizio del diritto, né un termine di decadenza, non mirando ad assicurare un rapido esercizio del diritto; esso è definito un termine di perenzione”.
In definitiva il Tribunale di Isernia, valutando il caso in esame in cui la formalità è stata presentata il venerdì 19 aprile 2024 oltre l’orario di lavoro utile per la lavorazione giornaliera (dunque lavorabile solamente il lunedì successivo, 23 aprile 2024), con termine di perenzione previsto per domenica 22 aprile 2024, ha disposto che la scadenza ventennale di efficacia della garanzia ipotecaria non subisce alcuna interruzione e/o sospensione; cosicché, qualora la perenzione si dovesse verificare con lo spirare di un giorno festivo, il creditore è tenuto a eseguire la formalità il giorno lavorativo precedente, senza poter beneficiare di alcuna proroga del termine di scadenza in virtù di una interpretazione analogica dell’articolo 2847 del codice civile rispetto agli istituti della prescrizione ovvero decadenza.
Osservazioni
Con la pronuncia in commento, il Tribunale di Isernia si è soffermato in maniera precisa e puntuale sulla disciplina applicabile alla modalità di calcolo del termine di efficacia dell’iscrizione ipotecaria. Ricordiamo, infatti, che ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2847 del codice civile “L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada”.
Pertanto, se la formalità di iscrizione ipotecaria non viene rinnovata entro il termine summenzionato, l’ipoteca si considera perenta e dunque improduttiva di ogni effetto di garanzia per cui originariamente risultava iscritta.
Relativamente alla disciplina applicabile al calcolo del termine, è stato disposto come non si computa il momento iniziale di iscrizione (dies ad quem) e che la perenzione si verifica semplicemente con lo spirare del termine finale a prescindere se lo stato cada, come nel caso di specie, in un giorno festivo.
Detto altrimenti, la pronuncia in esame, in conformità con l’orientamento della Suprema Corte, ha riconosciuto un’asimmetria della disciplina della prescrizione e/o decadenza rispetto al termine di durata di efficacia dell’iscrizione ipotecaria, da intendersi quale tempo continuo (Cfr. sul punto anche Cass. n. 7498 del 2012 e n. 7570 del 2011).
Il Legislatore, inoltre, prevedendo la possibilità del maturarsi della perenzione dell’ipoteca, ha disciplinato la possibilità di procedere con una nuova iscrizione ipotecaria, sulla base del medesimo titolo originariamente portato in pubblicità immobiliare, la cui formalità prenderebbe, però, il grado della nuova iscrizione non quello dell’ipoteca perenta: art. 2848 c.c.: “Nonostante il decorso del termine indicato dall’articolo precedente, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione. La nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell’immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo”.
La corretta procedura di calcolo della durata dell’efficacia dell’iscrizione ipotecaria risulta, dunque, indispensabile, in materia di pubblicità immobiliare, in quanto solamente in caso di rinnovazione l’ipoteca può essere richiesta e presa anche a carico dei successivi terzi acquirenti dei beni ipotecari (oltre che nei confronti dell’originario debitore); viceversa nel caso in cui dovesse intendersi come nuova iscrizione ex art 2848 c.c, il richiedente la formalità non potrebbe inserire in nota i beni immobili trasferiti a terzi con atti trascritti ( e pertanto ad esso opponibili a seguito della perenzione dell’ipoteca originaria), ma dovrebbe limitare la nuova iscrizione solamente ai beni, eventualmente rimasti in proprietà dell’originario debitore.
In conclusione, Il Conservatore dei Registri Pubblici Immobiliari qualora il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca dovesse cadere in un giorno festivo, dovrà considerare perenta l’originaria iscrizione ipotecaria e di conseguenza accettare la formalità come nuova iscrizione e con ciò determinando tutti gli effetti di cui all’art. 2848 del codice civile.
