Se un contribuente acquista, con l’agevolazione “prima casa” due abitazioni, con l’intento di riunirle, il termine triennale a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per effettuare i relativi controlli inizia a decorrere dopo il decorso di tre anni dalla registrazione dell’atto.

Entro lo stesso termine l’ufficio, appurata la decadenza dall’agevolazione, può richiedere la maggiore imposta derivante dall’applicazione del coefficiente ordinario (126) in luogo del coefficiente applicato in sede di tassazione dell’atto (115,5), sul presupposto della richiesta di agevolazione “prima casa” formulata dal contribuente.

Questi principi sono stati affermati dalla Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 15422 del 10 giugno 2025.

La vicenda esaminata dalla Corte suprema ha preso origine da un atto di trasferimento mediante il quale un contribuente aveva acquistato due unità immobiliari, usufruendo per entrambe dell’imposta ridotta a seguito della richiesta dell’agevolazione “prima casa”.

Al riguardo occorre premettere che l’Amministrazione finanziaria, con diversi documenti prassi (cfr circolari nn. 38/2005, 31/2010 e 18/2013) ha riconosciuto la possibilità per il contribuente che acquista due abitazioni, di godere per entrambe dell’agevolazione “prima casa”, a condizione che i due beni siano destinati a costituire un’unica unità abitativa, dotata dei requisiti previsti per godere del beneficio fiscale.

Nel caso in esame, il contribuente non ha rispettato l’impegno di unificare i due immobili e, conseguentemente, l’ufficio ha revocato le agevolazioni per uno dei due.

Con lo stesso atto, mediante il quale è stata revocata l’agevolazione prima casa, l’Amministrazione finanziaria ha rettificato anche la base imponibile, ai fini della determinazione della maggiore imposta.

Ciò in quanto, nell’atto di acquisto, il contribuente aveva chiesto di avvalersi delle disposizioni di cui alla legge n. 266/2005 e, quindi, la tassazione era stata effettuata secondo il criterio del “prezzo valore”. La base imponibile era stata, pertanto, calcolata, moltiplicando la rendita catastale degli immobili per il coefficiente 115,50, applicabile in caso di richiesta di agevolazione “prima casa”.

Venuti meno i presupposti per l’agevolazione, l’Ufficio ha proceduto a rideterminare la base imponibile, moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 126, applicabile in relazione ai fabbricati per i quali non ricorrono i presupposti per il beneficio “prima casa”.

Il contribuente ha contestato l’avviso relativo alla decadenza dall’agevolazione, sostenendo che lo stesso fosse stato notificato tardivamente, ovvero oltre tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto dei due immobili.

Le osservazioni di parte sono state respinte dai giudici tributari, sia in primo che in secondo grado (sentenza Ctr Abruzzo n. 386 del 21 giugno 2022).

La Corte di cassazione, investita della questione, dopo aver ribadito che la possibilità di godere dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di due abitazioni è subordinata al fatto che i due immobili siano unificati dopo l’acquisto, conservando le caratteristiche non di lusso, ha ribadito che l’impegno assunto dal contribuente in merito a questa unificazione, deve essere realizzato entro tre anni dalla registrazione (cfr Cassazione nn. 9030/2017, 11322/2020 e 21614/2020).

In merito alla tempistica entro la quale il contribuente deve realizzare tale unificazione, è stato richiamato il consolidato orientamento della stessa Cassazione (cfr decisioni nn. 9149/2000, 18300/2004, 20066/2005, 20376/2006 e 10011/2009)., secondo il quale “…se il legislatore non ha fissato specificatamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli…”.

Richiamando i principi genarli, la Corte di legittimità ha affermato che, in mancanza di un termine espresso stabilito dal legislatore, il termine di decadenza entro il quale il contribuente deve porre in essere un determinato atto o tenere un comportamento, “…è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto o il comportamento stesso. In applicazione delle norme generali, la decorrenza del triennio di decadenza va individuata nella data in cui l’Ufficio può contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato in dipendenza di mendacio o dell’inadempienza”.

Al riguardo, in motivazione, si è affermato che bisogna distinguere tra:

• mendacio originario, relativo alle ipotesi nelle quali la mancanza dei requisiti per godere dell’agevolazione è verificabile già al momento della registrazione dell’atto
• mendacio successivo, relativo alle ipotesi nelle quali la mancanza dei requisiti per godere dell’agevolazione è verificabile solo in un momento successivo rispetto alla registrazione dell’atto.

Secondo i giudici, nel caso di mendacio originario, il termine triennale a disposizione dell’ufficio per il controllo della spettanza dell’agevolazione decorre già dalla registrazione dell’atto.

In caso di mendacio successivo, invece, il termine triennale decorre dallo spirare del termine entro il quale il contribuente doveva porre in essere l’adempimento previsto al fine del mantenimento dell’agevolazione.

Alla luce di ciò, considerato che il contribuente doveva realizzare l’unificazione dei due immobili acquistati, entro tre anni dall’acquisto, i supremi giudici hanno ritenuto che il triennio a disposizione dell’ufficio per contestare la decadenza dall’agevolazione, iniziasse a decorrere dopo tre anni dalla registrazione dell’atto.

Di conseguenze l’avviso relativo alla decadenza delle agevolazioni è da considerarsi tempestivamente notificato.

È stata respinta, inoltre, anche l’ulteriore obiezione della parte, relativa al mancato rispetto del termine biennale previsto dall’articolo 76 del Tur in relazione alla rettifica del valore dichiarato dalle parti in atto.

I giudici della suprema Corte hanno rimarcato che questo termine biennale riguarda il solo accertamento di valore, ovvero le ipotesi nelle quali l’ufficio (articoli 51 e 52 del Tur) può rettificare la base imponibile dichiarata dalle parti, indicata in misura inferiore rispetto al valore venale in comune commercio, relativamente ai trasferimenti di aziende e di fabbricati non soggetti al criterio del “prezzo valore”.

Nel caso in esame, l’ufficio non ha proceduto alla rettifica del valore venale del bene, ma ha solo rideterminato il valore catastale dell’abitazione in quanto, essendo venuta meno l’agevolazione “prima casa” bisognava calcolare il valore catastale del bene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di 126, anziché per il coefficiente di 115,5, riservato agli immobili agevolati.

Anche per questa operazione, si è ritenuto applicabile il termine triennale, evidenziando che il termine biennale invocato dal contribuente riguarda solo la rettifica del valore venale, operazione estranea alla vicenda in esame.

Alla luce di quanto sopra evidenziato è stato respinto il ricorso del contribuente.