La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 32217 dell’11 dicembre 2025, ha stabilito che il contratto che viene risolto per mutuo dissenso ha l’effetto di annullare retroattivamente il contratto originario: ne deriva un nuovo negozio giuridico, di tipo solutorio, che deve essere assoggettato a tassazione proporzionale (3%), giusto il disposto dell’articolo 28 del Dpr n. 131/1986, senza che rilevi l’effettivo arricchimento, atteso che si configura un nuovo contratto risolutivo con effetti restitutori.
La vertenza prende le mosse da un contratto preliminare, con cui una spa si impegnava a vendere a un’altra spa un terreno edificabile per un determinato prezzo oltre Iva, con versamento di una caparra confirmatoria. Dopo il rilascio del permesso di costruire, le parti hanno concordato informalmente una proroga del termine per il definitivo e il versamento di un acconto, senza registrare tali accordi. Con successivo atto pubblico, l’area è stata ceduta a un’altra spa con la previsione che il bene fosse concesso in leasing alla promissaria acquirente. Contestualmente il preliminare è stato consensualmente risolto e la venditrice ha restituito alla promissaria acquirente le somme da quest’ultima versate a titolo di caparra e di acconto.
L’Agenzia delle entrate ha ritenuto la risoluzione soggetta a tassazione (ex articolo 28, Dpr n. 131/1986), applicando l’aliquota del 3% sulla retrocessione e notificando un conseguente avviso di liquidazione.
Contro tale atto, pervenuto alle parti del contratto preliminare, hanno proposto ricorso entrambe le società e il giudice di primo grado lo ha accolto.
L’ufficio ha presentato ricorso alla Ctr Emilia Romagna, che, nell’accogliere l’appello, ha chiarito che la risoluzione consensuale del contratto in questione configurava un mutuo dissenso soggetto a tassazione proporzionale.
Le società, quindi, hanno proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la restituzione non costituisse una prestazione conseguente alla risoluzione ma un atto autonomo, privo di contenuto patrimoniale, in quanto espressione dell’adempimento dell’obbligo a contrarre attraverso l’operazione di leasing immobiliare.
Ordinanza
Nell’aderire alla tesi erariale, la Corte di cassazione premette che il contratto risolto per mutuo dissenso annulla retroattivamente il contratto originario, cancellando obblighi e diritti preesistenti, e dà così origine a un nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, soggetto a tassazione proporzionale. La tassazione, difatti, non richiede un effettivo arricchimento, ma si fonda sulla semplice esistenza del nuovo contratto risolutivo con effetti restitutori. Sul punto, del resto, ha avuto già occasione di intervenire la giurisprudenza di legittimità, che ha operato anche una distinzione tra il mutuo dissenso, che costituisce nuova e autonoma espressione di volontà negoziale, e la risoluzione in virtù di clausola risolutiva espressa già presente nel contratto, e dunque intrinsecamente contenuta nell’originaria volontà delle parti contraenti. In questo senso, “il mutuo dissenso costituisce un atto di risoluzione convenzionale (o accordo risolutorio), che rientra nell’autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio a prescindere dall’esistenza o sopravvenienza di eventuali fatti impeditivi o modificativi dell’originario regolamento di interessi. Con esso si determina, in sostanza, un caso di ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio uguale e contrario a quello da risolvere, sicché esso integra un contratto del tutto nuovo ed autonomo con il quale le stesse parti estinguono un contratto precedente, liberandosi dal relativo vincolo. L’accordo risolutorio può concernere anche un contratto ad effetto reale, nel qual caso si opera un nuovo trasferimento della proprietà al precedente proprietario” (cfr Cassazione, sentenze 26212/2021, 18844/2012 e 8878/1990). Tra l’altro, è proprio perché si tratta di un nuovo trasferimento che l’ordinamento dispone che le parti debbano utilizzare la forma scritta ad substantiam (articolo 1350 cc) per l’accordo.
Mutuo dissenso e imposta di registro
L’orientamento esposto, prosegue la Cassazione, trova conferma giurisprudenziale anche con riguardo all’imposta di registro: in relazione all’articolo 28 del Tur, infatti, ciò che rileva nel discrimine tra imposizione in misura fissa e proporzionale è l’individuazione nell’accordo risolutorio di un “nuovo passaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori del mutuo dissenso” (cfr Cassazione, sentenze 24506/2018 e 12015/2020). Inoltre, precisa la giurisprudenza di legittimità, nel caso di mutuo dissenso, il venir meno degli effetti del contratto precedente non deriva dal sopravvenire di un vizio di funzionamento del rapporto contrattuale, bensì dalla concorde volontà delle parti autonomamente manifestata, con il risultato che il mutuo dissenso “è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario a quello originario” per gli effetti che derivano (cfr Cassazione, sentenze 5745/2018, 15403/2017 e 4134/2015). In sostanza, in questo nuovo contratto risolutorio e nei suoi effetti giuridici va individuata un’autonoma espressione di capacità contributiva, come tale tassabile in base alla tariffa propria di tutti i contratti produttivi di tali effetti.
Non rileva, secondo l’opinione dei giudici di legittimità, né che alla retrocessione del bene le parti possano attribuire efficacia ex tunc, dovendosi sempre fare salvi, sul piano civilistico, gli eventuali diritti dei terzi aventi causa e dei creditori che abbiano medio tempore compiuto atti di esecuzione sul bene né che nell’accordo in questione non fosse previsto alcun corrispettivo per la retrocessione risolutoria, dal momento che l’imposta proporzionale colpisce la ricchezza trasferita anche indipendentemente dalla pattuizione di un’ulteriore prestazione corrispettiva del ritrasferimento, non potendosi limitare la prestazione di retrocessione al (solo) corrispettivo eventualmente pattuito a questo specifico titolo (cfr Cassazione, sentenze 16681/2024, 26212/2021 e 17631/2021).
Infine, i supremi giudici precisano che la risoluzione del contratto per mutuo dissenso è assoggettata a tassazione in misura proporzionale (articolo 28, comma 2 Tur), in quanto regola residuale applicabile, rispetto a quella dettata dal comma 1 della stessa disposizione, ove la risoluzione del contratto non si fondi su clausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere, senza che ciò si ponga in contrasto con il principio di capacità contributiva, atteso il nuovo passaggio di ricchezza è correlato agli effetti ripristinatori e restitutori del mutuo dissenso, e non può peraltro applicarsi – come, invece, riteneva parte contribuente – l’articolo 8, parte prima, della Tariffa allegata al Tur, che riguarda la diversa ipotesi di risoluzione giudiziale, che ha quale presupposto un “vizio di funzionamento” del rapporto e non la concorde volontà delle parti.
